Kira bedelinin tespiti için dava açılması, kira tespit davası olarak adlandırılır. Bu dava sonucunda, taraflar arasındaki hukuki ilişkide bir değişiklik olur ve kira bedeli yeniden belirlenir. Ancak, Yargıtay'ın kararları ve hukuk doktrini, kira tespit davasının sadece bir tespit davası olmadığını, aynı zamanda yeni haklar doğuran bir dava olduğunu belirtmektedir. Bu nedenle, davanın niteliği gereği kira bedelinin net olarak talep edilmesi gerekir. Diğer bir ifadeyle, kira tespit davalarında fazlalık talepleri kabul edilmez ve belirsiz alacak davası olarak açılamaz. Ayrıca, kira tespit davası, kira ilişkisinin devri durumunda yeni kiracı tarafından da açılabilir ve belirli bir hak düşürücü süresi yoktur.
Kira tespit davasının hukuki dayanağı Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesidir. Ancak, davaya dayanak teşkil eden koşullar, TBK'nın 344. maddesinin hangi fıkrasına dayandığına göre değişir.
TBK'nın 344. maddesinin 1. fıkrasına göre, taraflar arasında yenilenen kira dönemlerinde kira bedelinin geçerli olduğu tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalama değişim oranını aşamaması şartıyla anlaşmaları gerekmektedir. Bu durumda, taraflar arasında anlaşmazlık olduğunda dava açılabilir.
TBK'nın 344. maddesinin 2. fıkrasına göre, taraflar arasında yenilenen kira dönemi için anlaşma yapılmamışsa, hâkim kira bedelini belirleyecektir. Yeni kira dönemi için anlaşma yapılmamış olması şartına bağlıdır.
TBK'nın 344. maddesinin 3. fıkrasına göre, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda kira bedeli hâkim tarafından belirlenebilir. Bu durumda, kira bedeli kararlaştırılmamış olsa bile hâkim tarafından belirlenebilir.
TBK'nın 344. maddesinin 4. fıkrasına göre, kira bedeli yabancı para olarak belirlenmişse ve kira sözleşmesinin üzerinden en az beş yıl geçmişse, dava açılabilir.
Genellikle, kira tespit davasında verilen karar ileriye dönük olarak geçerlidir ve dava tarihinden sonraki kira dönemi için uygulanır. Ancak, TBK'nın 345. maddesi istisnalar getirir. Bu maddede belirtilen koşullar sağlandığında, yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olacak şekilde karar verilebilir. Örneğin, yeni kira dönemi başlamadan otuz gün önce dava açılmışsa veya kira bedelinin artırılacağına dair yazılı bir bildirim yapılmışsa, yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olacak şekilde karar verilebilir.
Türk Borçlar Kanunu'nun kira tespitine ilişkin düzenlemeleri, kiralananın kira bedelinin tespiti konusunda çıkan anlaşmazlıklara çözüm getirmeyi amaçlamaktadır. Mahkemeler, kira bedelini belirlerken çeşitli faktörleri göz önünde bulundurur ve hakkaniyete uygun bir karar vermeye çalışır. Ancak, dava süresinin TBK'da belirtilen sürelere uygun şekilde olmaması durumunda, karar bir sonraki kira dönemine uygulanabilir. Ayrıca, kira tespit davasının belirsiz alacak davası olarak açılamayacağı ve ıslahın mümkün olmadığı unutulmamalıdır.
Comments